房地产博股论金配资，还在变得更坏吗？
大家好，我是老丁。
因为无论你是买了房、还在供房，还是想买房、观望房，房子这件事在今天都依然还影响着你我的生活。最近，国家统计局公布了2025年6月的房地产价格数据，很多人一看，“跌幅在收窄”“价格在回稳”，好像要企稳了？
但事实上真的是这样吗？本期视频我们主要通过数据来看看，中国房地产，到底走到了哪一步？
一、房价怎么样了？
根据国家统计局刚刚发布的数据，2025年6月，全国70个大中城市新房和二手房的价格依旧是下降的趋势。一线城市新建商品住宅环比下降0.3%，二线城市下降0.2%，三线城市下降0.3%。如果看同比数据——相比去年6月，一线城市新房价格下降了1.4%，二线和三线城市则分别下降了3.0%和4.6%。
下跌仍然在持续，虽然跌幅相比此前已经开始收窄，但是这仍代表了情绪的低迷。一个开发商最不希望看到的现象是，价格虽然跌得慢了，但是成交量还是萎靡的。
尤其是二三线城市，房子卖得越来越难，库存周期普遍超过20个月。
价格多少对于开发商没有那么重要，卖不出去房子，资金没有回款才是这个行业现在最大的痛点。
这一轮下行是从2021年开始的。2022年全国商品房销售面积暴跌24%，销售额下降26.7%。这是历史上除2008年外最大的一次跌幅，而从2023年到现在，房价在名义上虽然没有“腰斩”，但叠加货币贬值和利率变动，实际购买力的损失也不小。
2015年，全国房价因去库存政策开始过一轮上涨。到2016年时，有些城市的房价涨幅高达30%-40%。而那时候政策就已经看到，城市和城市之间的未来是不同的，所以当时提出来的调控思路是“因城施策”。等延续到今天，我们看到全国多地也出现了大面积的鹤岗型城市，不管政策怎么兜底，这些城市都注定了是被经济规律所抛弃的。人口流出，财政赤字，经济下行，地产成交量萎靡。
在刚才谈到的房地产价格下跌开始有所收窄这件事中，跟这些城市是毫无关系！
二、房地产在经济中的作用
根据历史经验，政府不会单一关注房地产问题，他们只会关注房地产对于经济的作用！
前些年，房地产是经济增长的重要引擎，是地方收入和考核的重要手段，所以政府和开发商会顺应趋势，让房价上涨，让地价上涨。根据国家统计局和国家发改委的数据，2016年全国房地产投资占GDP比重稳定在6.5%左右。若加上下游等产业链效应，在过去二十多年的过程中，甚至一度能拉动GDP增长2个百分点以上（如图）。
除此之外，土地出让金贡献了超过45%的地方一般预算收入；而且房地产直接和间接创造了约2000万以上的就业岗位，是稳定三农、缓解就业压力的重要渠道。
到了2020年后，情况出现一点变化。地方财政收入结构开始复杂化，各地加快向税收为主体转型。到2022年，全国土地出让收入下降至6.7万亿元，同比下降23.2%。
与此同时，到了2024年房地产开发投资同比下降10.6%，商品房销售面积下滑12.9%，这不仅削弱了对建筑业等相关行业的拉动，也给金融体系带来压力。这个阶段房地产对中国经济更多是拖累，大批的负债需要解决，成为了最大的难题。
伴随着行业下行，整个产业链上的建筑业等实体行业人才需求也开始下降，房地产开发、装修、家装、物管等岗位，也出现了招聘停滞或裁员的现象。
规模房企如恒大出现了暴雷，小房企则因资金链断裂陷入停工、停贷等危机，购房人信心严重受损。
时间来到2025年，房地产对经济的影响还在持续，对经济的拉动作用开始越来越弱化。
今年上半年全国房地产开发投资同比下降11.2%，这是连续三年下降，现在政府对于房地产的期望已经不是他能再次带动经济怎样，而是如果它能不再拖累经济，就是万事大吉了。
与此同时，人们的买房动机弱化后，家具、家电、装修等关联消费也下滑5%以上。这些都属于大件消费，所以从去年开始，全国开始推行政府补贴以旧换新政策，来通过这种方式拉动消费，抵消影响，在上个月，社会消费品零售总额数据还出现了一次近一年来的小高峰。
另外财政方面，去年年底的那次财政化债之后，各地方的财政压力也变小了许多。
房地产现在依旧是银行最大的贷款领域之一，贷款余额和逾期双高。可是这部分，就只能等房企卖房后逐步通过市场方式运转了。不过政策也都做了相应的对策，比如对中小开发商融资更为严格，对个人房贷按照风险分类管理等等。
总的来说，从去年到今年，房地产在多个方面所能释放的风险，已经基本被控制住了。房地产已从经济的“顶梁柱”变为经济的“基层结构件”，虽然不能拆掉，但也不能再承重，只要稳住，至少政策是这么期待的。
未来实际情况，房地产最主要还是受到市场情况影响，所以短期几年内会怎么演化，我们还是需要追踪数据的变化。
三、未来房地产会如何变化？
目前的阶段就是房地产风险控制住了，但风险控制住了，不代表房价会止跌。
房价是买盘和卖盘的市场行为导致的，就像是一家公司如果不会破产了，并不代表着它的股价就会涨。
但可预见的是，当房地产市场进入买方市场之后，未来房地产的格局一定会发生变化！
首先，城市格局会变化。一线和强二线城市的优质楼盘会更为坚挺。其他城市都将会是另一番景象。截至2024年底，全国三四线城市新建住宅库存仍处在9年平均高位，部分城市去化周期甚至超过24个月。
第二，租赁住房和保障性住房的角色在加强。2024年，保障性租赁住房新开工量突破150万套，占全部新增住房的比例达到14%。而未来，“租购并举”会更进一步落地。
政策想要解决人人都能在自己工作的城市能买房还是很难的，所以政策的标准是，不是人人都要买房，但人人都住得起房。
第三，是市场的需求在变化，对住宅的需求，对开发商物业的要求都在变得更要质量。
一些看清势头的开发商开始转型为社区服务商，打造第四代住宅产品，在户型与公区场景配置等方面都越来越更好的提升居民居住体验；房地产终于从数量时代进入了质量时代！未来大家也只会购买有品牌口碑的企业建出来的房子。
第四，在房地产销售方面，格局也在变。从2023年开始，二手房市场活跃度就开始超越新房。在今后的城市，新增商品房的量级会越来越少，而二手房反倒会更决定城市迁移、人口流动、资产更新的速度。也就是存量房时代。
结尾
房地产过去高度负债发展，给今天的经济和产业造成了不小的阵痛。在整个产业链条上，各主体真正完成化债之前，房地产行业很可能会长期保持低增长甚至零增长状态。
但从百年的视角来看，房地产在全球多个主要经济体当中，它都不会出现大面积变葱价的情况，任何节点，主要城市的房产价格，相比于居民收入，都还是比较贵的。如果按照国外普遍的标准，房子的租售比会达到4%左右是适中状态。
你可以计算一下，你们家房子的年租金和今天房价的比例达到4%了吗？如果没有，那么今后可能要么房租上涨，要么房价下跌，最终回到这个合理区间。有些地区租售比只有1%的，这可能意味着房价中仍然有大量水分，因为通常情况下，都是房价向租金靠拢的。
中国房地产，正在从成长期走向成熟期。
当住房不再成为社会焦虑的主要因素，人才能更好地专注于生活；
当租金不在裹挟实体店，各家门店才能做出高性价比的餐食；
当房地产对资金虹吸效应释放掉之后，人们才真的能做到“安居、乐业”。
我是老丁，朋友们，下期见。
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